第一章 绪论

1.1 研究背景与意义

住房问题是重要的民生问题。一个国家人民的居住水平,在很大程度上反映了这个国家的经济发展水平与社会文明程度。随着改革开放的深入推进，我国居民的收入水平不断提高，对住房的需求日益增强，住房的供需矛盾更加突出，导致了房价居高不下，使得一部分城市中低收入家庭的住房需求得不到满足。因此，国家高度重视这部分人群的住房困难，把大力加强保障性住房建设，不断增加房源供给，解决城市中低收入家庭的住房问题，实现“居者有其屋”，作为各级政府“惠民生、促发展、保稳定”的重要举措和今后一个时期的工作重点。“十二五”期间，我国计划新建各类保障性住房3600万套，来满足城市中低收入家庭的住房需求，确保到2015年末，实现城镇住房保障覆盖率达到20%的目标。党的十八大报告提出“要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。2013年政府工作报告中指出“要继续抓好保障性安居工程建设和管理，全年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，让老百姓住上放心房、满意房”。现阶段，国家在高度重视保障性住房建设的同时，又实施严格地房地产市场调控，把大力加强保障性住房建设作为房地市场调控的重要措施，原本的商品住房开发市场被大规模的保障性住房建设所占据，房地产市场格局正在发生巨大的变化，呈现出商品住房和保障性住房“两房并存”的局面。在这样的背景下，房地产开发企业面对机遇和挑战并存的市场环境，如何制定适应市场变化的开发策略，将成为企业能否可持续发展的关键所在。目前，“万科”、“保利”、“招商”等房地产开发企业已经率先做出反应，纷纷调整企业战略布局和规划，加大参建保障性住房的力度。因此，作为Z市本地具有较强实力的房地产开发企业，应当适应市场变化，转变目前的开发策略，积极参与Z市的保障性住房项目开发建设。

……….

1.2 研究内容

本论文通过借鉴和运用国内外战略管理和保障性住房项目开发等相关理论，在对ZBAK公司的H地块保障性住房开发项目进行相关因素分析基础上，为项目开发建设提出符合实际、具有操作性的应对策略。研究的内容共分为六部分：第一部分论述研究的背景及意义、研究的内容、采用的研究方法、技术路线、创新点及不足。第二部分论述保障性住房相关理论，包括保障性住房的定义、特征及构成、保障性住房开发模式及特点、保障性住房开发中房地产企业的作用、房地产企业参与保障性住房开发意义以及相关理论研究现状和发展趋势。第三部分论述ZBAK公司保障性住房项目开发相关因素分析，包括公司简介、开发项目地块基本情况分析、项目开发的外部环境分析、SWOT分析、财务指标分析、风险因素分析。第四部分论述ZBAK公司保障性住房项目开发策略的制定，包括开发的目标和思路、项目定位、定价策略、规划策略、融资策略、销售策略、成本控制策略、公关策略。第五部分论述ZBAK公司保障性住房项目开发策略实施的保障措施。第六部分为结论与展望。

………

第二章 保障性住房及相关研究综述

2.1 保障性住房的定义、特征及构成

保障性住房是具有社会保障性质的房屋，作为基本的社会福利由政府提供各项优惠政策，按照低于市场租金标准或商品住房销售价格，通过出租或出售的方式向城市中低收入住房困难群体提供，以满足其基本的住房需求。保障性住房的准入、分配、退出都有严格的标准，不同类型的保障性住房是按照一定的收入、住房、户籍、婚姻、家庭财产等标准进行划分，实施分类保障，按照困难程度标准进行分配并限定当享受保障的家庭不再符合某一项标准时，必须按规定退出保障。在建设主体方面，廉租住房是政府，公共租赁住房既可以是政府又可以是企业，经济适用住房和限价商品住房则是企业；在土地性质方面，廉租住房和经济适用住房是划拨，公共租赁住房既可以是划拨也可以是出让，限价商品住房则必须是出让；在房屋的性质方面，廉租住房和公共租赁住房主要是租赁性质的，经济适用住房和限价商品住房则是出售性质的。公共租赁住房是指由政府投资建设（筹集）或由政府提供政策支持由企业、其他社会机构投资建设（筹集），限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭及个人供应的保障性住房。其保障对象主要面向城市中等偏下收入家庭、符合一定条件的新毕业的大学生、新就业人员、外来务工人员。

……..

2.2 保障性住房开发模式及特点

(1) 政府直接建设模式：该模式主要是指地方政府按照年度建设任务，通过运用各类奖补资金、按一定比例提取的土地和住房公积金增值收益以及通过建立融资平台获取的资金并直接提供土地，进行保障性住房的建设、运营、管理的模式。这种模式的特点是实施的主体是政府，能够从城市总体规划出发进行设计和建设,实现社会资源的有效配置,达到社会效益的最大化。但是，有时会存在配套资金不足、缺乏相关开发经验和人员等问题，制约了项目的顺利实施。该模式适用于建设任务量较小，无利润且通过市场方式运作困难的项目，目前廉租住房项目主要采取该建设模式。

(2) 委托代建模式：该模式主要是指政府或其指定的保障性住房管理机构作为项目的产权主体,在取得土地使用权后,通过公开招标的方式选定项目的代建企业,与其签订代建合同，按照合同的约定,由代建企业负责整个保障性住房项目的设计、开发和施工,竣工验收并进行产权移交后，由政府对其支付代建费用的模式。这种模式的特点是政府不直接参与项目的建设，只参与日常的监督管理，代建企业不需要承担项目的建设费用,利润来自代建管理费，能够充分发挥代建企业在项目建设方面的各种优势，加快项目建设进度。但是，代建费用的确定较为困难，费用的高低直接影响代建企业的积极性。该模式适用于政府缺乏项目开发建设经验、不具备直接参与保障性住房开发条件的项目。目前廉租住房和公共租赁住房采用此种模式。

(3) 配建模式：该模式主要是指在具有一定规模的商品住房开发项目中，按照开发的总建筑面积的一定比例配套建设保障性住房并移交给政府或委托的机构运营管理的模式，这种模式的特点是开发企业严格按照政府规定的配建要求进行建设，所建设的保障性住房享受政府相关优惠政策、地理位置优越、交通生活便利、配套设施完善，能够较好的满足住房困难家庭的需要。但是，建设的房屋数量较少，而且降低了房地产企业的开发利润，开发企业的积极性不高。目前廉租住房和公共租赁住房采取此种模式。

………

第三章 ZBAK 公司保障性住房项目开发相关因素分析..........15

3.1 公司简介....15

3.2 项目地块基本情况分析........16

3.3 项目开发外部环境分析........18

3.4 项目开发 SWOT 分析.......... 26

3.5 项目开发财务指标分析........27

3.6 项目开发风险因素分析........33

第四章 ZBAK 公司保障性住房项目开发策略制定....38

4.1 项目开发总体目标.........38

4.2 项目开发定位..........38

4.3 项目开发定价策略.........41

4.4 项目开发规划策略.........44

4.5 项目开发融资策略.........49

4.6 项目开发销售策略.........52

4.7 项目开发成本控制策略........56

4.8 项目开发公关策略.........59

第五章 ZBAK 公司保障性住房项目开发策略....61

5.1 加强调查研究 优化项目设计方案....61

5.2 加强项目管理 加快项目实施进度....61

5.3 强化组织结构 精心配备人力资源....62

5.4 优化策略组合 控制项目实施风险....63

5.5 加强政策研究 用足用好优惠政策....64

5.6 加强配套设施 完善后续服务管理....64

第五章 ZBAK 公司保障性住房项目开发策略实施的保障措施

5.1 加强调查研究，优化项目设计方案

调查研究是制定项目设计方案的前提和基础，设计方案是项目开发建设的参考和依据为设计方案的制定提供数据资料和决策依据，并为其优化和改进提供参考建议。为确保设计方案符合客户和市场竞争的需要，有效推动项目的实施，需要加大调查研究的力度。一是要明确调查研究的目的，围绕优化设计方案这个目的编制调查方案、选取调研对象，按照确定的调研方法和时间安排进行调研，实地收集相关资料，并对资料进行统计和分析，提出优化设计方案的建议。二是要在实施调查研究时，加强对调查人员的选拔和培训，提高调查人员专业素质，确保数据资料的真实性、可靠性、准确性，使规划设计方案更贴近实际，具有针对性和可操作性。三是要注重调查研究的侧重点。在项目地块现状调研时要注重地理位置、交通条件、发展规划、周边环境的调查；在对项目客户调研时要注重客户对房屋的建筑面积、户型设计、空间利用、建设标准以及对项目的功能、布局、配套设施、景观环境、绿化率等方面的要求和偏好的调查；在对竞争对手调研时要注重对产品区位、设计式样、档次的调查；在技术环境调研时要注重对新技术、新产品、新工艺、新材料在开发项目规划设计中的应用情况调查。通过以上措施强化该项目的调查研究，为项目规划策略的制定和实施提供保证，有效的促进项目的整体设计，提升项目档次和品位。

……..

结论

本论文通过对 ZBAK 公司保障性住房项目开发策略的研究和论述，主要得出以下结论：

(1) ZBAK 公司参与该保障性住房项目开发具有必要性。通过运用 PEST 分析、SWOT 分析等相关理论方法，对项目实施所面临的宏观环境、内外部条件、优势和劣势、机会和威胁等相关影响因素进行分析，该公司参与该保障性住房项目的开发符合当前宏观环境的要求，能够充分利用各种内外部条件,发挥企业自身优势，有效的应对当前面临的风险和挑战，对于推动该公司的可持续发展和树立企业品牌等方面具有重要的现实意义，是十分必要的。

(2) ZBAK 公司参与该保障性住房项目开发具有可行性。通过综合运用内部收益率、净现值、盈亏平衡分析、敏感度分析等经济评价指标与方法对实施项目开发的财务指标进行分析可以看出，该保障性住房项目的各项经济指标能够满足项目开发预期目标，具有较好的盈利能力，能够产生较为稳定的经济效益，从企业投资的角度来看，项目的实施具有可行性。

(3) 本文对 ZBAK 公司参与该保障性住房项目开发提出的开发策略具有较强的指导性。本文对该项目制定的定价、规划、融资、销售、成本控制、公关等开发策略是结合项目实际，经过认真调查研究、广泛听取各方面意见，并运用相关研究方法对项目实施的相关因素，进行分析的基础上提出的，符合项目开发要求、具有一定针对性和应用价值，是具有较强可操作性的策略方案，能够有效的指导并推动该保障性住房项目的实施，取得预期目标。同时，为其他房地产开发企业参与保障性住房项目开发提供具有参考价值的经验借鉴。

…………

参考文献（略）