2005 年年度报告

公告编号：〈万〉2006-008

重要提示：

本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。宋林、王印董事因公务未能亲自出席本次董事会，授权蒋伟董事代为出席会议并行使表决权。公司董事长王石，董事、总经理郁亮，财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、

完整。

致股东………………………………………………………………….…………………………2

公司简介……………………………………………………………………………….…………7

会计数据和业务数据摘要……………………………………………………………………….8

股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……10

管理层及员工情况……………………………………………………………………………….14

公司治理结构…………………………………………………………………………………….19

股东大会及相关股东会议简介……………………………………………………………….….21

董事会报告………………………………………………………………………………………..22

监事会报告……………………………………………………………………………….……….41

重要事项………………………………………………………………………………………….43

2005 年年志…………………………………………………………………………………….…47

财务报告…………………………………………………………………………………………..48

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一、致股东

        2005 年是万科诞生后的第21 年，也是万科实施新十年中长期规划的第一年。

弱冠年华，对于一个人来说是值得铭记的。这是成年岁月的肇始，是新篇章的开端。这个阶段

的人们，需要直面更复杂的生活局面，需要践行更成熟的人生理想，需要基于对未来更清晰的判断，

重新定位自身在社会中扮演的角色，重新思考自己需要承担的责任。

而对于一个企业来说也是如此。尤其在中国，现代商业社会的兴起，也不过 20 多年的时间。

具有20 年以上历史而且能够始终保持盈利增长的新兴企业，其实屈指可数。对于这批企业，此后

的每一年，都将是自身道路与梦想的全新一页。

2005 年对于万科来说，自然也是不平凡的一年，是难忘的一年。

       这一年，我们经历了行业风雨

的洗礼，也看到了憧憬中彩虹的绚烂。这一年，投资者与公司风雨同舟，给予了公司持久不渝的信

任与支持；而公司亦幸不辱命，得以在回顾一年辛勤耕耘之际，与投资者共同分享丰收的喜悦。

2005 年万科业绩保持了持续增长势头。全年实现销售收入139.5 亿元，同比增长52.3%。实现

营业收入105.6 亿元，同比增长37.7%。净利润达13.5 亿元，同比增长53.8%。公司净资产收益率

提升到16.3%，又上了一个新的台阶。

     

这一年里，万科也对一些事关未来走向的重要问题进行了进一步的思考，有了一些新的认识，

而公司亦乐于与广大股东沟通、分享这些体会。

房价过快上涨无人受益平稳发展才是行业之福

自 2004 年以来，社会各界就房价以及房地产泡沫问题展开的激烈争论，充分暴露了在这些问

题上的分歧。这场争论，不仅凸现了外界对地产行业的实际运作存在的诸多误解，而行业自身，尤

其作为行业主体的开发商，也有必要进行更为深刻的反思。

在这场争论中，开发商作为一个整体遭受了前所未有的严厉质疑。

       这种质疑来自社会各界，包

括购房者和投资者。

从社会舆论包括购房者的角度看，对开发商的质疑主要表现在，认为开发商是房价上涨的主要

受益者，认为出于自身利益考虑，开发商更有通过诸如囤积土地及待售资源、制造虚假成交、价格

串谋等手段哄抬房价的动机和嫌疑。

从投资者的角度看，其质疑则主要体现为，在房价上涨过快之后，随之而来的会否是泡沫的破

灭和房价的全线下跌，从而导致开发商业绩显著滑坡。

以上两种质疑从表面上看，是硬币的两面，不可能同时成立。如果房价持续上升，后一种担忧

就成为多余；而如果房价在短期上涨之后出现大幅度回调，那么前一种质疑在逻辑上就不能成立。

但是，这两种质疑在深层的逻辑基础上具有同一性，那就是认为房价上升越快，对开发商就越

加有利，而房价上升势头的变缓，则对开发商不利。

        

面对这种观点，如果房地产企业也存在类似的思维方式，在房价快速上涨时心存侥幸或者推波

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助澜，在房价上升势头可能趋缓时不敢直面或者闪烁其词，将是非常危险的。这种缺乏自省的表现，

只能强化舆论对行业和开发商整体的误解。

所以，在讨论房价问题时，需要澄清的第一个重要问题就是，房价的过快上涨，对于房地产行

业和开发商——尤其是立足于长远发展的开发商——不仅不值得欢欣鼓舞，反而需要高度警惕。而

反过来，房价过快上涨的势头得以抑制，对于行业和有远见的开发商来说，不仅不是利空，反而是

利好的消息。

对地产行业来说，房价的过快增长将导致三个方面的问题。

 

      

第一是，房价过快增长将导致行业不正常的短期“繁荣”，由此产生的“没有卖不出去的房子，

没有不赚钱的发展商”这种局面，对于房地产行业非常不利。

温室里只能长出娇艳一时的花朵，却长不出百年长青的大树。没有优胜劣汰，行业不可能获得

进步；没有竞争和风险，优秀企业不可能脱颖而出。一个没有利好因素的行业，必然是一个江河日

下的夕阳行业；但是一个“利好”因素太多的行业，在娇惯中也无法获得健康的成长。

 

      

第二是，房价过快增长会导致地价同步上扬，世界房地产发展史早已证明，过高的地价和因此

导致的资金占用将降低房地产企业的资本回报率，阻碍企业的高速增长。

在中国房地产行业的生产链条中，土地是唯一具备价格刚性而且不可替代的资源，土地成本是

房地产开发综合成本中最大的一个部分。而中国房地产是一个没有任何准入限制的竞争性行业，房

价的上涨将立即引发开发商对土地资源的竞买，由于地价上升导致的更多资金占用，将延长开发商

的开发周期，降低资本回报率。

 

     

第三是，房价过快增长将导致市场波动，影响企业的准确预期。

在没有外来干预的前提下，长期来看市场价格有一条基本的趋势线，这条趋势线是由真实需求

关系所决定的。市场价格长期偏离这一趋势是不可能的，但在短期内却不可避免地将围绕这一基本

面上下波动。

企业安排投资是基于预期的，就是说，企业今天的产品是为了满足明天的市场需要。如果市场

价格出现过于激烈的波动，将给行业带来诸多不确定性，降低市场各方对未来预期的准确性。

由此可见，房价的过快上涨无人可以从中受益，即使开发商也不例外。而过于亢奋的市场也绝

非对房地产的真正利好，平稳发展才是行业之福。

调控政策有利行业健康理性成长

伴随房价的持续上涨，2005 年内，对房地产市场的宏观调控手段亦逐渐加大力度。

 

        甚至可以说，

2005 年是房地产行业的“调控年”。

有许多观点将宏观调控视为房地产行业的利空消息，但万科对此并不认同。

作为在行业内经营多年的专业地产企业，万科一直认识到，房地产是一个特殊的行业。住房是

生活必需品，房价波动牵动着千家万户，在住房供应上体现公平是社会稳定的必要条件。而在中国，

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房地产也是一个非常年轻的行业，市场化还并不彻底，需要一个过程才能通向全面成熟，在这样的

现实条件下，政府在特定的时刻对市场进行调控是必然的结果。而只要坚持市场化的导向，政府的

介入对行业的成长就是有利的。

调控将使行业降温，这是勿庸置疑的常识，但关键在于，既然长期来看房价过快上涨对行业有

害无益，那么适度降温恰好有助于使行业回归理性渠道，并降低周期性波动的风险。

 

        

房地产行业之所以成为宏观调控的重点，是因为行业对宏观经济影响深远。但也正因为房地产

行业对宏观经济影响深远，行业过于剧烈的波动，自然也不会是调控的意图所在。房地产市场供求

基本平衡并稳步发展，价格保持平稳，市场秩序良好，才是政府对行业进行调控的最终目的。

2005 年5 月，国务院办公厅转发中央七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，作为总体

性原则，它设定了进一步引导和调控房地产市场方向。随着各项实施细则的出台，关于房地产未来

前景的各种悬念也逐步揭晓。

 

       

《意见》甫一出台，万科即进行了详细的研读。我们认为，《意见》的出台，有利于消除社会、

行业、市场和投资者对未来不确定性的迷惑和忧虑。而《意见》中体现的对公平和市场化原则的兼

顾，也有利于行业走向理性、和谐，走一条更健康的长期发展道路。

《意见》再次明确了房地产行业的国民经济支柱产业地位，将调控的目标锁定为“住房价格的

基本稳定”和“房地产业的健康发展”；给出了“普通住房”的明确标准：省地、小户型和平价，也明确提出引入市场机制进行土地开发整理，提高普通住房用地供应能力。由此可以看出，《意见》体现了对公平和市场化原则的兼顾。

因此，在《意见》出台并逐步得到落实之后，投机炒做之风将受到抑制，房价将逐步回归理性，低收入家庭的基本住房需要将得到更好的满足。而房地产行业，也将获得一个稳定、和谐的发展环