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唐山市城市地价监管系统与管理模式研究

时间: 2015-03-16 编号:sb201503161097 作者:蜂朝网
类别:MBA论文 行业: 字数:36200 点击量:1838
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文章摘要:
本文是mba论文,本文以地租地价理论、土地增值理论等相关理论为基础,结合现有的地价分析成果,通过实地调查和相关统计分析的方法,建立唐山市城市地价监管体系,并探究健全的运行管理模式。

第一章 绪论


1.1 研究背景

土地价格是土地价值及其权益在土地市场运转下的真实情况反映,土地价格的高低随着市场供求关系的变化而变化,对土地市场情况的反映极为迅速,因此,它可以作为优化土地资源配置、调节土地利用方式、确保土地资产增值的重要手段。随着我国改革开放的逐步推进和社会主义市场经济的不断发展完善,地价体系与地价管理制度作为国家制度体系的重要组成部分应运而生[1]。当前,我国房地产市场的火爆发展,土地价格越来越受到人们的关注,其在现实经济生活中的核心地位也日趋明显,特别是它关乎到民生、关乎到国家经济发展,对我国整个土地市场及房地产市场运作起到积极的调节作用。我国目前地价运行主要是基于基准地价开展,在此基础上再进行相应的宗地评估,但更新慢、现实性差的特点,已经影响了地价管理作用的发挥。同时,标定地价评估仅开展了试点工作,尚未普及,多以样点地价动态监测的形式推动,但目前这种地价体系不完善,内涵不统一,影响地价管理作用的发挥,全国尚未形成统一的、便于政府管理的、可调控的地价体系[2]。如何建立完善的城市地价监管体系和系统的运行管理模式,了解、掌握城市地价水平和地价分布,已成为当今土地管理市场值得探讨的课题。近年来唐山市土地市场和房地产市场迅速发展,已初步建立以基准地价为核心的地价体系,并作为开展标定地价工作的试点城市。作为一座凤凰涅槃、欲火重生的城市,唐山市地产市场发展备受关注,但目前尚未建立完善的地价体系及相应的监管模式。因此,本文依托《唐山市城镇土地分等定级与基准地价更新》、《唐山市标定地价体系试点工作》、《唐山市城市地价动态监测数据采集与地价监测点维护》以及《唐山市地价体系综合管理系统建设项目》为项目依托,开展基于地价监管体系的城市地价管理模式研究,有助于整体全面的把握唐山市的地价水平和分布状况,有利于土地所有者和管理者制定促进发展的地价政策,并适时进行地价调控和宏观管理,从而最大限度的发挥地价管理制度的作用,促进土地资源的优化配置,突显土地资源的资产特性,最终实现可持续发展目标。

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1.2 研究目的与意义

基于地价监管体系的唐山市地价管理模式探究,是在针对现有地价管理存在问题的基础上,对唐山市现有地价体系的完善,及对地价变化规律的总结分析,并提出以促进唐山市地价稳定有序发展为目标的地价管理模式。其研究意义如下:城市地价监管体系建立丰富了我国地价体系的内容与深度。我国目前城市地价体系不完善,内涵不统一,且多数城市只限于建立基准地价。本研究在现有成果的基础上,基于层次划分和用途划分,评估标定地价,更新基准地价,并结合城市地价动态监测成果,建立由基准地价、标定地价、动态监测地价构成的地价监管体系,掌握城市地价水平、变化趋势以及动态分布规律,进而确保城市地价的现势性,完善和创新现有城市地价体系及相应的管理方式。为政府制定地价管理与调控政策提供依据。通过建立城市地价监管体系,可以准确掌握城市地价空间结构和动态变化信息,了解研究区当前的地价水平以及未来可能的地价走势,进而促使相关政府部门从城市发展定位、土地利用导向等角度采用行政与市场的手段,优化安排各项用地的空间布局,充分发挥土地资源的资产与资源特性,以防止国有资产流失,最终宏观层面上高效地管理土地资源。提高土地管理效率的有效手段。建立地价监管体系,成果覆盖整个唐山市,符合现实地价水平,并建立分用途、分层次的监管模式进行地价管理,具有对象分明、统筹兼顾、易于操作的特点,可以既全面又有侧重点地管理地价,从而提高土地管理工作的效率。

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第二章 相关概念及理论综述


2.1 城市地价的相关概念

我国当前绝大多数城市已经开展基准地价的评估,重点城市开展了地价的动态监测工作,目前作为反映城市地价水平的两类重要指标。国外标定地价的评估工作已经相对成熟,我国也结合实际情况试点开展标定地价的评估工作,因此,标定地价制定在当前以及今后的城市地价管理中将与基准地价和动态监测地价共同发挥调节土地市场的作用。因此,本文研究中将涉及到基准地价、标定地价和动态监测地价三种基本地价管理类型。基准地价是在城镇规划区内,对现状利用条件下不同级别的土地或均质地域,按照商业、住宅、工业等用途,分别评定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格,它是宏观控制城镇地价和征收土地使用税费等的主要依据,也是宗地地价评估的基础[36]。

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2.2 城市地价的相关理论

区位理论是系统阐述人类社会活动与空间地理位置关系的一般性理论。城市地价是城市土地进行有偿交易的基本前提和重要依据,区位条件的优劣程度直接决定了不同的级差收益,因此,区位作为衡量区域地价/地租的标尺[39]。显然地,区位条件直接影响到城市土地的经济利用水平及土地价值的实现,同时也反映城市内部土地价值的空间分异特征及规律,因此,区位概念在土地价格的评估和土地经济学中具有重要的地位[40]。杜能(J. H. von Thunen)的农业区位论以圈层的形式阐述了农产品消费中心为起点向外逐层扩展的农业土地经营类型、强度以及可能的土地利润关系,初步显示了级差地租和区域的关系。韦伯(A.Veber)工业区位论随着工业化的发展被提出,明确了工业用地区位指向性原则,此后,也有学者在韦伯工业区位论的基础上将区域工资水平差异形成原因、工业整体成本剖析等因素纳入考虑范围,补充和发展了工业区位论[41]。20 世纪 30 年代,克里斯特勒(W. Chirsatner)提出的中心地理论是比较完整的区位理论体系,他论述了一定区域内的不同等级城镇在规模、职能、空间结构方面的异同及其联系[41]。廖什(A.Losch)则通过将生产区位与市场结合起来,提出了市场区位论,他认为同等级的中心地之间也存在着互补性[42]。著名的地产评估专家Northam曾说过:“决定地块优劣的因素第一是区位,第二是区位,第三还是区位”。土地区位的重要性体现了城市土地利用的实质,同时受到区域自然条件和人文条件的综合影响,包括地形地貌、地质条件、水文环境、土壤植被等在内的土地自然条件,以及包括人口、经济、社会等在内的人文条件,以自然条件为基础,以人文条件为决定因素,共同影响土地区位,在空间区位上形成复杂的土地利用格局。

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第三章 唐山市城市地价水平与存在问题.......17

3.1 唐山市城市地价水平分析......17

3.1.1 基于基准地价数据的城市地价水平分析.......17

3.1.2 基于动态监测数据的城市地价水平分析.......21

3.2 唐山市地价管理存在的问题.........23

第四章 唐山市城市地价监管体系的构建.......25

4.1 唐山市城市地价监管体系的内涵及特征..........25

4.2 唐山市城市地价监管体系的基本框架.......26

4.3 唐山市城市地价监管体系的要素构成.......26

第五章 唐山市城市地价监管体系的运行分析....31

5.1 唐山市城市地价监管体系的运行过程.......31

5.1.1 基于层次划分的垂直维度运行过程........31

5.1.2 基于用途划分的水平维度运行过程........33

5.2 唐山市地价监管体系与经济发展的协同运行分析........35

5.3 唐山市城市地价与经济发展的耦合作用结果.........40


第六章 基于地价监管体系的唐山市城市地价管理模式


6.1 基于地价监管体系的城市地价管理框架

地价管理是土地市场管理中一项重要的内容,城市地价监管体系在政府宏观调控市场、中观优化利用以及微观配置土地等方面发挥了积极的作用[57]。地价监管体系是对不同类型的地价及土地质量等级,采用“优势互补、综合应用”的方式,自上而下、从左到右逐级管控,共同满足土地管理和市场运行需要。本文所构建的地价监管体系包括基准地价、标定地价和动态监测地价。其中,基准地价和标定地价属于静态地价,更新周期相对较长,其价格覆盖以面状或片状为主;动态监测地价属于动态地价,更新周期以季度为主,其主要反映单点式价格。尽管我国土地市场不断发育,但是由于城市地价体系自身不完善,内涵不统一,多数城市只限于进行城镇土地的基准地价评估,全国目前 99%以上的城市、85%以上的县城和 70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作,初步建立了全国城镇基准地价体系[58],部分大中型城市已经完成地价动态监测工作,但规范化的标定地价尚在试点研究中,其作用也没有得到显现。当前我国经济发展动力强劲,城市变化日新月异,单纯以基准地价为主的地价管理模式已经出现不适应症状,无法满足土地市场发展的新需要,因此,急需从不同层面、不同角度构建立体式的管理模式,以确保土地市场的正常运营和健康发展。


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结论


地价管理在调节城市土地利用、发挥土地资产特性、优化土地资源配置等方面的作用日趋明显。基于目前尚未形成统一的、便于政府管理的、可调控的地价监管体系,影响地价管理作用的发挥,本文以唐山市为研究对象,从研究区城市地价监管体系的构建、地价监管体系与区域经济发展的关系分析以及地价管理模式的提出三个方面开展研究,是对现有地价体系的完善和对地价变化规律的总结分析,目标在于探究唐山市地价监管体系健全的管理模式。本文得出的研究结论如下:基于现行地价体系的不完善,本文结合唐山市地价工作的特点与现有的地价成果,分析了唐山市分类地价的内涵及特征,并在此基础上,构建了地价监管体系的基本框架,即基准地价(宏观)—标定地价(中观)—动态监测地价(微观)。并从适用范围、更新周期、扮演角色和功能作用四个方面对监管体系各构成要素的角色及作用进行了探讨。研究结果显示,唐山市地价监管体系各构成要素各司其职,在整个城市经济运行系统中起到不同的作用,针对性更强、覆盖面更广,各要素的搭配运行将整体促进研究区土地市场的良性运行和健康发展。唐山市城市地价监管体系的建立是对现行地价体系的补充和完善,也是对现有地价成果的整合创新和实战应用。构建的地价监管体系系统有序,涵盖全面,便于实施和管理,是本文研究的一大创新。

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参考文献(略)


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